居家养老已成为我国应对人口老龄化的主流选择。传统物业服务聚焦建筑本体运维，在老年照护需求面前普遍存在服务边界受限、专业能力不足、多方协同割裂等痛点。如何把物业扎根社区、贴近住户的优势转化为普惠养老供给能力，跳出“物业做硬件、康养管照护、社工做调解”各自为政的困局，已成为行业转型升级的重要课题。

　　在四川省德阳市什邡市，德阳美邻物业服务有限公司（简称“德阳美邻物业”）依托三益康养•师古华庭项目，创新打造“物业+康养+社工”嵌入式智慧居家康养社区物业服务模式。该模式以居民需求为导向，机制创新为内核，数字平台为支撑，盘活社区存量空间，打通多专业主体服务链路，实现基础物业、康养照护、社工服务一体化落地，形成可复制推广的社区综合服务方案。

　　师古华庭总建筑面积近8万平方米，配置全域无障碍适老化硬件、九大安防及八大智能系统，盘活架空层与配套用房打造超2000平方米公共功能空间，配套生态共享菜园。德阳美邻物业2022年10月进驻以来，确立“和在师古华庭，爱在邻里之间”理念，推动物业服务从“房屋管家”向全生命周期社区综合服务商转型。项目先后获评德阳市“十佳美好家园”、物业红榜优秀项目，为国家养老服务标准示范点、全国生态智慧健康养老（什邡）基地，累计接待省内外观摩调研300余场次，业主满意度长期保持95%以上。

　　机制创新：“三工三联”协同破解服务碎片化

　　不少“物业+康养”实践停留在服务简单叠加，物业、康养、社工分属不同体系，需求流转不畅、责任边界模糊。德阳美邻物业的核心突破，在于从组织机制层面完成系统性重构，创新建立“三工三联”跨主体人才共享协同机制，统筹物业工、护工、社工三支专业力量，实现制度联结、服务联动、信息联通。

　　项目搭建“物业+社区健康养老服务站+专业养老机构”联动体系，明确三类队伍权责：物业团队承担设施运维、日常巡访、安全兜底；康养队伍输出康复理疗、助餐助浴、喘息托管、助医陪诊等标准化照护；社工队伍聚焦矛盾调处、心理关怀、特殊群体探访、志愿力量培育。通过周例会、工单转介、联合应急处置等制度，统一归集需求台账，实行统一派单、协同处置、回访评估闭环。

　　2025年2月19日傍晚，年过八旬的马亮（化名）和老伴罗敏（化名）在基地休养时，社工单树莲上门探访发现马亮收缩压高达194毫米汞柱，当即发布预警。基地负责人王勇迅即启动应急响应，将老人送往什邡市第三人民医院，并通过“社医联动”解决床位问题。基地成立“双轨陪护”专班：一组在医院陪护马亮；一组留在基地陪伴罗敏，提供送餐、夜间守护、定时测压等24小时服务，还搭建家属微信群让外地子女实时掌握情况。经过及时治疗，马亮血压很快得到控制。

　　这套机制核心在于不依靠新增人力，而是通过三支专业力量统筹调度，把分散资源整合为一体化服务能力。项目推行“一人多岗、一专多能”复合型人才培养，关键岗位全部持证上岗；在党建引领下设立项目党小组与党员先锋岗，党员骨干带头开展困难群体帮扶，把党建优势转化为社区服务治理效能。

　　场景落地：嵌入式服务植入居民日常生活

　　嵌入式物业服务模式的核心要义，是充分挖掘社区存量空间，将养老、社工、便民服务嵌入居民熟悉的居住环境，真正实现“养老不离家，服务送到家”。

　　德阳美邻物业盘活小区架空层、配套用房，打造悦享空间、邻里家、康养驿站、幸福餐厅、非遗农耕文化长廊等功能阵地，落地七大标准化养老服务，沉淀形成109项服务规范。幸福餐厅根据老人口味和营养需求烹制饭菜；康养驿站承接康复理疗、短时喘息托管；邻里家、悦享空间常态化开展健康科普、银龄课堂、节庆文化活动。

　　基地业主赵叔的经历颇具代表性。初到师古华庭时的赵叔习惯独来独往。物业管家和社工多次上门邀约，从帮他在共享菜园认领菜地开始，慢慢引导他走出家门。如今，郑叔不仅是菜园里的“种菜能手”，还主动加入银龄志愿服务队，逢年过节更是社区活动的积极分子。“原来以为养老就是静养，现在才知道，在这里越活越年轻。”赵叔感慨道，“物业把服务做到了心坎上，邻居们处得像一家人。”

　　曾患脑梗的杨大妈同样在这里完成了人生蜕变。2024年国庆前夕入住时，她身体虚弱、性格内向。基地社工与康养人员定期上门监测血压、邀约活动、鼓励她加入老年大学健康养生班、非洲鼓班。近一年的照护与陪伴下，杨大妈变得开朗健谈，身体状况显著改善，更热心参与银龄志愿服务，从受助者变为助人者。“以前觉得康养机构就是‘夕阳红’，现在这里是‘朝霞与晚霞同辉’。”银龄志愿者廖阿姨的话道出了众多长者的心声。

　　社工服务深度下沉楼栋，开展个案疏导、家庭矛盾调解、特殊群体探访，重点孵化银龄志愿者队伍，推动低龄帮扶高龄。生态共享菜园实行“物业统筹、业主自治、分片认领、共建共享”，既是绿色空间，也是邻里交往载体。项目同时夯实传统物业服务底盘，对标行业高标准完善合同管理、安全生产、设施运维、业主诉求闭环处置等模块，避免“重特色创新、轻基础物业”的失衡。

　　科技赋能：智慧平台兼顾技术精度与人文温度

　　智慧化是物业转型升级重要抓手，但不少智慧养老项目陷入“重硬件、轻服务”的困境，智能设备只完成预警，缺少后续落地服务支撑。

　　师古华庭搭建智达康一体化智慧服务管理平台，打通物业、康养、社工三方数据端口，集成园区管理、安全监管、需求工单流转、健康数据共享等能力。小区部署九大安防、八大智能硬件，布设一键呼叫、生命体征采集终端，当长者发生异常险情，系统自动预警，信息同步推送物业值班中心和就近服务人员，实现10分钟应急到场处置。

　　2025年8月30日上午，杨大妈参加活动时突感头晕不适。现场工作人员第一时间发现异常，立即通知护理员并报告值班领导王勇。王勇果断启动应急预案：指令驾驶员驾车待命，联系杨大妈儿子征得送医同意，同步通报协作单位师古中心卫生院急诊科。“生命护航小队”迅速集结，将杨大妈安全护送至医院。得益于“绿色通道”，从不适发生到入院诊治全程仅用10分钟。经检查确诊为短暂性脑缺血发作，因送医及时情况稳定，基地助餐小组还为留观的杨大妈和家属送上热乎饭菜。

　　目前，基地已链接多家区域医疗机构，为业主建立健康档案，实现24小时动态监护；为老年业主搭建“10分钟高效救护圈、精致生活圈、便利服务圈”，加装三位一体智慧系统。康养中心配备智慧床垫，失能、半失能家庭子女可通过手机了解老人身体情况。针对老年群体数字鸿沟，项目常态化开展智能设备实操教学。智慧平台承担预警、派单、数据统计角色，入户走访、情绪陪伴、人文关怀全部由人员线下承接，线上预警与线下服务有机结合。

　　党建引领：红色物业凝聚邻里守望大爱

　　在师古华庭，“物业+康养+社工”模式不仅是一套服务机制，更是一种社区精神的培育。党建引领下的红色物业建设，让服务延伸到业主最需要的地方。

　　2025年9月，12岁的小业主哲哲（化名）被确诊为髓系白血病，母亲全职陪护失去收入，父亲靠跑车维持生计，面对高昂治疗费举步维艰。德阳美邻物业党支部和基地第一时间行动，10月24日联合发起爱心募捐，号召基地业主和金东团队员工伸出援手。金东团队在总部和各分支机构设立捐赠点，党员带头捐款；业主群内鼓励信息刷屏。短短4天，387位爱心人士捐赠善款31366.52元。11月29日，三益康养董事长黄曹福、德阳美邻物业党支部书记曾春和业主代表专程赴成都华西附二院，将善款交到哲哲妈妈手中。“突然感觉自己没那么孤独了，又充满希望了！”哲哲母亲在业主群里深情留言。

　　“这不是简单的捐款，而是一个社区对‘家’的诠释。”曾春表示，此次行动是“红色物业”建设的生动实践。一位参与捐赠的业主感慨：“在师古华庭，‘有家更有爱’不是空话，我们不仅是邻居，更是家人。”

　　标准固化与行业启示：从项目实践走向可复制样本

　　单点项目的创新只有转化为标准化体系，才具备向外复制的生命力。依托师古华庭运营实践，德阳美邻物业编制形成嵌入式物业服务企业标准，已于2026年10月16日在全国标准信息公共服务平台公开备案，覆盖助餐、助浴、上门需求评估等全链条规范。整套模式不依赖重资产投入，核心是机制重构、人才复用、存量空间盘活、数字平台赋能，适配不同类型住宅小区改造升级，既可以完整新建落地，也可以模块化拆分、按需移植到既有社区。

　　“师古华庭的成功得益于企业有好的领路人，不仅有好的发展理念，更有服务社会的大爱情怀；小区人性化、人情化味道浓郁，物业工作打破传统打开了格局，通过创新性服务增强了业主归属感。”四川省住建厅有关负责同志调研时表示，该嵌入式物业服务模式看得见摸得着，值得学习借鉴推广。什邡市住建部门负责人也指出，这正是对“共建共治共享”社区治理理念的鲜活诠释。

　　物业行业正经历从基础空间运维向社区综合服务商转型。师古华庭实践带来启示：“物业+康养”绝非简单拼接，而是组织机制、人才体系、服务流程、标准规范的系统性重塑。很多物业企业拓展养老易陷入两个误区：一是盲目堆砌硬件，忽略线下服务承接能力；二是只做表面叠加，未打通多方协同机制，造成成本高、可持续性不足。德阳美邻物业这套模式，立足社区需求，依靠机制创新降低成本，依靠标准化实现服务可控，依靠科技赋能提升效率，依靠人文服务守住温度。从马亮夫妇的“双轨陪护”到杨大妈的“黄金10分钟”，从赵叔的代际互助到小哲哲背后的社区大爱，每一个真实故事都在印证：模式的生命力，最终要落到居民的获得感、幸福感、安全感上。

　　物业服务一头连着行业高质量发展，一头连着千家万户民生福祉。德阳美邻物业以师古华庭为载体，坚持党建引领，守住基础物业底线，做深“物业+康养+社工”嵌入式物业服务模式创新增量，为物业企业开展居家社区养老提供可借鉴、可复制、可推广的样本。（曾春、王茂桦）